欢乐球吃球无限贝壳版
登錄 | 注冊 | 在線投稿 | 加入收藏 | 設為首頁
2019-09-17
星期二
 當前位置:首頁 >> 理事會 >> 調研交流 >> 正文
未取得竣工驗收備案登記證的房屋能否進行交付
時間:2014-05-28 17:23:03        來源:重慶市永川區人民法院

【案情】

熊某于2011年12月26日與某公司簽訂商品房買賣合同,約定由熊某購買某公司開發的商品房一套,某公司應于2012年6月28日前將房屋交付熊某,雙方進行正式驗收交接時,某公司應當出示《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》,同時提供《新建商品房屋質量保證書》和《新建商品房屋使用說明書》,若某公司不出示證明文件或出示證明文件不齊全,熊某有權拒絕交接,由此產生的延期交房責任由某公司承擔。合同簽訂后,熊某按約支付了全部購房款及相關稅費,而某公司在合同約定的時間內未向熊某交房。

2013年3月31日,雙方簽訂接房協議書,約定雙方在自愿、協商一致的基礎上就接房手續相關事宜達成協議,熊某所購買的房屋截止協議簽訂之日尚未完全達到交房條件,現將房屋提前交付熊某,但某公司應保證房屋質量并承擔質量問題的責任,雙方一致確認此次接房視同雙方已按照所簽訂的商品房買賣合同的約定辦理了房屋交接手續,逾期交房違約金按原合同約定標準計算至本次接房時止,于接房后30日內支付,房屋產權證在接房后按購房合同約定期限內辦理。此后,某公司未按照接房協議書約定支付逾期交房違約金。2013年5月30日,熊某以被告違反商品房買賣合同及接房協議書約定為由提起訴訟,要求某公司從2012年6月29日起計算支付逾期交房違約金至起訴之日止。審理中,某公司辯稱,逾期交房違約金應當計算至簽訂接房協議書之日止。直至本案開庭審理之日,某公司尚未取得熊某所購房屋的竣工驗收備案登記證,但雙方對房屋已初步驗收合格的事實均無異議。

【分歧】

交接房時間的確定直接影響到逾期交房違約金的計算,而對于雙方在自愿、協商一致的基礎上就未取得竣工驗收備案登記證的房屋進行交接能否認定為按照合同約定辦理了房屋交接手續存在兩種觀點。

第一種觀點認為,建筑法第六十一條第二款規定:“建筑工程竣工經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。”該條款系法律的禁止性規定。同時,商品房買賣合同中明確約定,進行正式驗收交接時,某公司應當出示《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》,同時提供《新建商品房屋質量保證書》和《新建商品房屋使用說明書》。本案中,熊某與某公司簽訂的接房協議書雖然是雙方的真實意思表示,但其中關于交接房的約定違反了法律禁止性規定,因此,該部分條款應當被認定為無效,雙方的交接房行為亦不能認定為已按照合同約定履行完畢。

第二種觀點認為,竣工驗收備案登記證的取得有一定的滯后性,且僅起到公示作用,因此,取得竣工驗收備案登記證僅僅是建設工程竣工驗收合格的的充分而非必要條件。本案中,雖然某公司就熊某購買的房屋并未取得竣工驗收備案登記證,但不能就此認定該房屋尚未驗收合格。接房協議書是在熊某知曉該房屋未取得竣工驗收備案登記證的情況下,且與某公司在平等自愿、協商一致的基礎上簽訂的,應當認定為有效,因此雙方的交接房行為已完成。

【評析】

筆者贊同第二種觀點。合同法第四條規定,“當事人依法享有自愿訂立合同的權利,任何單位和個人不得非法干預”,該條款賦予了民事主體具有在一定范圍內通過自己的意志形成法律關系的權利,一旦合同雙方達成合意,該意思表示即對當事人產生約束力。熊某與某公司簽訂的商品房買賣合同和接房協議書均系雙方真實意思表示,其中接房協議書中對交接房的約定實為對原合同中關于交接房約定的變更,對雙方均有約束力。雖然合同法第五十二條第(五)項規定違反法律、行政法規強制性規定的合同無效,但建筑法中僅規定了未經驗收或驗收不合格的建筑工程不得交付使用,并未規定未取得竣工驗收備案登記證的建筑工程不得交付使用,因此,熊某與某公司就未取得竣工驗收備案登記證的房屋簽訂接房協議書并未違反法律的強制性規定,且不存在合同法第五十二條規定的其他無效情形,應當認定為有效。且最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十一條第一款對此也有規定,即對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。實踐中,建筑工程竣工驗收項目繁多,手續復雜,所有的驗收流程完成后,還需向主管部門報送檔案材料,最后才能取得竣工驗收備案登記證,因此,竣工驗收備案登記證的取得時間晚于實際驗收合格時間。本案中,按照商品房買賣合同約定,在未取得竣工驗收備案登記證的情況下,熊某本可以拒絕接房,但他卻選擇了接房并簽訂接房協議書,因此,雙方的交接房行為已完成,逾期交房違約金也只能計算至此。但在審理此類案件時,還是應當查實建設工程是否已實際驗收合格的事實。

 


免責聲明:
① 凡本網注明“中國審判雜志社”的作品,版權均屬于中國審判雜志社,未經本網書面授權不得轉載、摘編和使用。已經本網書面授權使用本網作品的,應在授權范圍內使用,并注明“來源:中國審判雜志社”。違反上述聲明者,本網將追究其相關法律責任。
② 凡本網注明“來源:XXX(非中國審判雜志社)”的作品,均轉載自其他媒體,轉載目的在于傳遞更多信息,不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責。其他媒體如需轉載,請與稿件來源方聯系,如產生任何問題與本網無關。
③ 如因作品內容、版權或其它問題需要同中國審判雜志社聯系的,請于文章發布后的30日內進行。
23005人閱讀,0條評論讀者評論
驗證碼: 驗證碼     登錄 | 注冊 需要登陸才可發布評論

 
關于我們  |  聯系我們  |  隱私政策  |  網站地圖  |  意見反饋  |  不良信息舉報  |  投稿信箱  

關注《中國審判》
Copyright ? 2012-2019 www.4402660.com All Rights Reserved.
郵編:100745 聯系電話:010-67550570 雜志社地址:北京市東城區東交民巷27號
《中國審判》雜志社 版權所有 京ICP備13051393號-1
欢乐球吃球无限贝壳版 新时时新时时 浙江快乐彩12选5 河北时时号码走势图表 极速快三计划免费版 云南时时开奖今天 上海时时乐开奖结果走势图 快速时时网址 一分快三精准计划网址 体彩福建三六选七 四川时时app下载手机版下载