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最高法就深圳房屋侵權糾紛案相關問題答記者問
時間:2014-02-22 08:51:23    作者:孫瑩    來源:中國廣播網

今日,最高人民法院就深圳市福田區南天一花園業主委員會(以下簡稱南天一花園業委會)與深圳市城市建設開發(集團)公司(以下簡稱深圳城建公司)、深圳市城建監理有限公司(以下簡稱深圳城建監理公司)、深圳市城建物業管理有限公司(以下簡稱深圳城建物業公司)房屋侵權糾紛案作出終審判決,駁回南天一花園業委會要求確認訴爭兩棟配套小樓的所有權歸全體業主共同所有及返還小樓并賠償損失的訴訟請求。最高人民法院法官就本案法律適用的有關問題接受了記者的采訪。 

問:我們注意到本案中南天一花園業委會主張權利的一個重要依據是一份《深圳市白沙嶺片區法定圖則》,那么這個圖則中規定的建筑容積率能不能作為認定本案爭議小樓所有權權屬的依據呢?

答:我們認為是不可以的。《深圳市白沙嶺片區法定圖則》(以下簡稱《法定圖則》)在性質上是屬于一種建筑規劃方面的管理性規定,它所規定的建筑容積率等內容不能作為確認所有權的依據。換句話來說,即使可以認定案涉小樓的建設違反了《法定圖則》中政府確定的建筑容積率等規劃要求的相關規定,也不能以此得出小樓的所有權應當歸屬于全體業主共有這樣的結論,而是可能會產生相應的行政責任。另外,本案還有一個事實情況是,《法定圖則》的公布實行時間晚于小樓審批建設的時間,而且《法定圖則》在內容上也明確了已經建設利用的土地不負有更正以符合圖則要求的義務。因此,南天一花園業委會以《法定圖則》為基本依據,認為案涉小樓的所有權屬于該花園全體業主共有的觀點是不能成立的。

問:南天一花園業委會在案件審理中提出了《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律規定的“房地一致”原則,本案當中這個原則的理解和適用是怎樣體現的呢?

答:本案中,深圳城建公司提交了一系列證據,證明案涉兩棟小樓分攤了宗地面積,而且深圳城建公司已經就兩棟小樓所占用的土地使用權與相關政府部門簽訂了協議并交納了相應款項,因此我們認為,深圳城建公司擁有對兩棟小樓所占用土地的合法權利。南天一花園業委會認為兩棟小樓所占用土地的使用權,按照“房地一致”原則,已隨南天一花園三棟住宅大廈所有權的轉讓,轉讓給南天一花園全體業主,是不能成立的。而且,深圳城建公司提交了從案涉小樓所占用土地征地的相關批準文件及征地補償合同到小樓規劃、審批、建設施工、竣工驗收等各階段的審批文件、相關證照和結算文件等,可以證明其對小樓建設用地權源和建設行為本身的合法性以及小樓全部建設資金由其投入的事實,應當說深圳城建公司對因合法建造而初始取得案涉小樓所有權,承擔了相應舉證責任,因此,深圳城建公司認為其對兩棟小樓及整棟建筑物規劃占地的專有權利,并未轉讓給南天一花園三棟大廈業主的主張,具有事實和法律依據,并沒有違反《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律規定的“房地一致”原則。

問:本案還有一個事實就是雙方爭議的兩棟小樓原來已經辦理了房產證,登記的所有權人是深圳城建公司,但是后來因為南天一花園業主和業委會認為這個登記違法而提起了行政訴訟,而行政訴訟判決也撤銷了這個房產登記,那么這個事實對本案認定小樓所有權有沒有什么影響?

答:你所說的確實是本案涉及的一個事實。案涉兩棟小樓的初始及分戶登記證書,已經被生效的行政判決撤銷。但是我們認為,并不能僅僅以此而得出關于小樓所有權屬應歸誰所有的結論。在你提到的生效行政判決中,寫明了撤銷登記的理由是深圳市國土資源和房地產管理局的登記行為違反了其之前書面復函中作出的暫不進行房產登記的決定。也就是說,行政判決是從具體行政行為的程序合法性角度作出的認定,而沒有涉及小樓所有權歸屬以及小樓能否單獨辦理初始及分戶產權登記的實質要件。也就是說,已經辦理的房產登記證書被撤銷后,并不影響真正的權利人依照合法程序再次申請辦理產權登記。

問:《物權法》頒布實施后,根據其確定的建筑物區分所有權的相關規定,能不能認定本案爭議小樓屬于《物權法》所規定的業主共有的部分?

答:首先需要澄清的是,本案爭議房屋的興建、登記及本案糾紛提起的時間,均是在《物權法》施行之前。但是鑒于在《物權法》施行之前,法律對建筑物區分所有問題沒有明確規定,我們認為也可以參照《物權法》及相關司法解釋的規定來對本案小樓是不是屬于業主共有部分做出認定。《物權法》第七十三條規定,建筑區劃內的道路、綠地、公共場所、公用設施和物業服務用房,除特殊情況外應當屬于業主共有。案涉小樓顯然不屬于這里面規定的道路、綠地、公用設施和物業服務用房,而且參照《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條的規定,它也不屬于司法解釋規定的應當屬于業主共有的公共場所。所以我們認為,即使按照《物權法》及司法解釋關于建筑物區分所有的相關規定來看,也不能認定本案爭議的小樓屬于全體業主共有。

問:南天一花園業委會在本案訴訟中還提出一個觀點,就是爭議小樓的規劃設計用途問題,這個觀點能否支持他們關于小樓所有權的主張呢?

答:南天一花園業委會確實提出了按照《法定圖則》的規定,爭議小樓的規劃用途應當為居委會和物業管理用房,因此應當屬于業主共有這樣的觀點。但是我們認為這是不能成立的。主要是因為:首先,《法定圖則》的內容明確了并不要求之前已經建設的建筑強制調整規劃用途,從這個角度上說,不管這個圖則對爭議小樓的規劃用途做出了怎樣的規定,在本案當中其實都是不能適用的。其次,退一步看,即使我們按照《法定圖則》的規定來看,它對爭議小樓占用土地的規劃用途并不是什么“物業管理”,而是“配套設施”。但是無論是從小樓的建設年代看,還是從目前的法律規定看,都沒有明確對“配套設施”的所有權權屬應當歸屬于開發商還是業主還是其他人進行規定,這和上面提到的《物權法》明確規定業主共有的部分有明顯區別。也就是說,“配套設施”并不是一個具有物權法意義的概念,它的所有權歸屬,仍應按照法律對一般建筑物所有權歸屬的相關規定來做出認定。

問:您認為這個案件對于其他小區業主和開發商之間的類似糾紛有沒有什么指導和借鑒意義?

答:作為最高人民法院審理的案件,對于類似法律適用問題,應該說會有一定借鑒意義。但是我們要特別強調的是,本案有一些特殊因素需要注意,這就是爭議小樓的建設年代背景。雙方當事人爭議的兩棟小樓的規劃、建設年代是上世紀八十年代末、九十年代初,當時商品房開發還處于探索階段,建設用地使用權是通過國家劃撥而不是現在這樣以出讓的方式來取得,國家對于土地的規劃管理,包括建筑容積率規制等商品房開發建設、管理方面的法律規范還很不完善,我們不能按照當前的商品房開發建設的規定以及規定的執行情況等,反過來要求當時的開發商和業主,還是應當堅持一個歷史的、實事求是的觀點,對相關事實做出一個綜合判斷。從這一點上講,相關法律規范完善后規劃建設的新小區中發生的類似糾紛,在事實認定的標準等方面跟本案可能會有所區別,這還需要法官在案件審理過程中結合具體案情綜合做出認定。


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